El desarrollo urbano de Venado Tuerto podría experimentar una transformación significativa si el Concejo Municipal aprueba el nuevo Código de Ordenamiento Territorial (COT) impulsado por el Departamento Ejecutivo. La iniciativa propone actualizar las normas urbanísticas vigentes mediante un esquema más simple y flexible, incorporando nuevas herramientas para el desarrollo de la ciudad, cambios en la zonificación, corredores urbanos y la incorporación de 107 hectáreas al suelo urbano.
El proyecto, elaborado durante un año de trabajo junto a la Facultad Regional Venado Tuerto de la Universidad Tecnológica Nacional (UTN), el Colegio de Arquitectos y diversos actores de la comunidad, ingresó al Concejo para su tratamiento y debate. La propuesta busca reemplazar una normativa considerada desactualizada y adecuar la planificación territorial a las necesidades de crecimiento de las próximas décadas.
Tres ejes para una nueva planificación
El nuevo Código fue diseñado con tres objetivos principales: simplificar la normativa, ordenar el crecimiento urbano y promover un desarrollo sostenible, en línea con el Plan Estratégico Participativo (PEP).
La intención es dejar atrás un sistema de reglas complejo y de difícil interpretación para reemplazarlo por un marco normativo más claro, facilitando la tarea de arquitectos, ingenieros, desarrolladores, técnicos municipales y vecinos que deban tramitar obras o proyectos urbanos.
Desde el Ejecutivo sostienen que esta actualización permitirá contar con una herramienta más eficiente para administrar el crecimiento de la ciudad y acompañar los nuevos desafíos urbanísticos.
Menos burocracia y mayor capacidad constructiva
Uno de los cambios más relevantes es que la propuesta reduce cerca del 50% la cantidad de zonas urbanísticas contempladas en la normativa actual, con el objetivo de facilitar su interpretación y aplicación.
Además, el proyecto elimina o redefine algunos indicadores que limitaban la edificabilidad, entre ellos el Factor de Ocupación Total (FOT) y el Factor de Densidad Habitacional (FDH) dentro del área central.
También incorpora de manera permanente los incentivos urbanísticos que hasta ahora funcionaban como mecanismos excepcionales dentro del Plan de Desarrollo Territorial, ampliando las posibilidades de construcción en sectores estratégicos y favoreciendo un mejor aprovechamiento del suelo ya urbanizado.
Corredores urbanos y expansión de la ciudad
Otro de los ejes centrales del proyecto es la creación de corredores urbanos con mayores posibilidades de desarrollo edilicio, donde podrán concentrarse mayores alturas y capacidad constructiva.
La principal innovación es la incorporación del futuro corredor de Circunvalación como un nuevo eje estructurante del crecimiento urbano.
En ese sector, el proyecto prevé incorporar 107 hectáreas actualmente rurales al suelo urbano, lo que permitirá planificar su desarrollo bajo criterios previamente establecidos.
La propuesta también impulsa la mixtura de usos, favoreciendo que viviendas, comercios y servicios convivan dentro de un mismo sector para conformar barrios con mayor actividad y dinamismo.
Un bono para ampliar la edificabilidad
Entre las nuevas herramientas urbanísticas figura el Bono de Edificabilidad Adicional (BEA).
Este sistema permitirá que quienes pretendan desarrollar emprendimientos con mayor capacidad constructiva puedan acceder a esos derechos mediante un mecanismo regulado y transparente.
La finalidad es que parte del incremento del valor generado por esas autorizaciones regrese a la ciudad a través de inversiones en infraestructura y otras políticas de desarrollo urbano.
Cambios para las cocheras y criterios ambientales
El proyecto también introduce modificaciones en los requisitos para estacionamientos.
La nueva normativa permitirá que los desarrolladores puedan cumplir con la obligación de disponer de cocheras utilizando predios satélites ubicados hasta 300 metros del edificio principal.
La medida apunta a brindar mayor flexibilidad para emprendimientos emplazados en sectores donde resulta complejo incorporar espacios de estacionamiento dentro del propio inmueble.
En paralelo, el nuevo Código incorpora criterios de eficiencia energética dentro del sistema de compensaciones urbanísticas, aspecto que luego será desarrollado con mayor detalle en el futuro Reglamento de Edificación para incentivar construcciones con mejores estándares ambientales.
Cómo se proyecta el corredor de Circunvalación
Uno de los capítulos más extensos del proyecto está dedicado al futuro corredor de Circunvalación.
La planificación divide su desarrollo en tres sectores: desde la Ruta Nacional 33 hasta calle Güemes; desde Güemes hasta calle Neuquén; y desde Neuquén hasta la Ruta Nacional 8.
En los extremos norte y sur del corredor se diferencian un Frente Urbano y un Frente Rural, donde podrán localizarse actividades compatibles con una vía de circulación rápida, como servicios para el transporte, centros logísticos, depósitos, talleres, grandes superficies comerciales e industrias de bajo impacto ambiental.
Además, se proyecta la construcción de calles colectoras paralelas a la traza principal, con una afectación de diez metros, para reducir accesos directos a la Circunvalación, disminuir puntos de conflicto y mejorar la seguridad vial y la fluidez del tránsito.
Un proceso participativo de un año
El Ejecutivo destacó que el proyecto es el resultado de un año de trabajo participativo que incluyó cuatro talleres abiertos, cuatro reuniones de la comisión mixta ampliada del Concejo Municipal y trece mesas de diálogo con colegios profesionales, universidades, desarrolladores, comerciantes, industriales, inmobiliarias, empresas de servicios y profesionales independientes.
Ese proceso comenzó con la presentación del plan de trabajo a fines de 2024, en el marco del Plan Estratégico Participativo, que definió al nuevo Código de Ordenamiento Territorial como uno de los proyectos prioritarios para orientar el crecimiento urbano de Venado Tuerto.
Ahora será el Concejo Municipal el encargado de analizar la propuesta. Si obtiene la aprobación legislativa, Venado Tuerto contará con una nueva normativa que redefinirá las reglas para el desarrollo urbano de las próximas décadas.
